第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
(一)市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。(二)市场法应用的步骤与过程
1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：
(1)与待估土地用途应相同。
(2)与待估土地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
2、进行交易情况的修正
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
(三)市场法案例(2006年4月考过计算)
1、地价指数修正。
2、区域因素修正系数。
3、个别因素修正系数。
4、因素修正及地价计算。
(四)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。
二、收益法
(一)收益法的应用形式
土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
(二)土地收益额及其估算
实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。
土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。
以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：
1、计算总收入。
2、求取总费用。(此处不包括利息)
3、求取总收益。
4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数
5、求取土地纯收益。
(三)土地还原利率及其估算
土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。还原利率=安全利率+风险调整值
3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。
(四)土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。
土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
三、成本法
(一)成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
(二)成本法评估的步骤
1、估算土地取得费。
(1)征用集体土地。包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。
(2)购买和征用城市旧有土地。
2、估算土地开发费。
(1)基础设施配套费。“三通一平”即通路、通水、通电，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。(正常应按“七通一平”计算)(2)公共事业建设配套费。(3)小区开发配套费。
3、估算税费。主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等。
耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。
4、估算利息。计息期按土地开发期限的一半计算。
5、估算利润。利润是投资开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，并通过合理的利润率计算。
6、估算土地增值收益。
(1)土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率。(2)按补交出让金的40%计算。(3)直接采用土地使用权出让金标准。
7、估算土地使用权评估值。